Den statslige forkøbsret skaber stor uro i Berlin

ARBEJDSRET: I Tyskland gælder en lovbestemt statslig forkøbsret ved salg af ejendomme, som kommunerne indtil nu kun har brugt i sjældne tilfælde, når det var nødvendigt at udvide infrastrukturen med vejanlæg osv.

Nu har nogle bydele i Berlin imidlertid opdaget forkøbsretten og allerede udnyttet den nogle gange i forhold til ejendomme, som ligger i et område, hvor der gælder en forordning om miljøbeskyttelse (”Soziale Erhaltungsgebiete”). Sådanne forordninger skal beskytte befolkningssammensætningen og forhindre forandringer og især fortrængning af vise befolkningsgrupper, hvilket kan sammenfattes under ordet gentrificering.

Forordningerne fastsætter, at bygningsmæssige forandringer kræver en særlig tilladelse, som kommunalforvaltningen især ikke giver, hvis arbejderne vurderes at være luksusmoderniseringer (f.eks. sammenlægning af lejligheder, etablering af elevator, yderligere badeværelser, toiletter, altaner). Desuden er det ikke tilladt at opdele bygningen i ejerlejligheder.

I Berlins 12 bydele findes der 40 beskyttede områder. De fleste ligger i bydelen Friedrichshain-Kreuzberg og i bydelen Pankow. Kommunalforvaltningen har nu besluttet at kontrollere, om det giver mening at udnytte forkøbsretten med hensyn til målsætningen for bevarelsesforordningen, hvis den solgte ejendom ligger i et miljøbeskyttet område. 

Før kommunalforvaltningen udnytter forkøbsretten, forsøger den at indgå en aftale med køberen, hvorved køberen kan afværge forkøbsretten. Derved forpligter køberen sig til kun at bruge ejendommen i overensstemmelse med målsætningen for bevarelsesforordningen. Denne forpligtelse sikres med en servitut i tingbogen og med en konventionalbod (sikret med en underkastelseserklæring om tvangseksekution).

Kommunalforvaltningen kan beslutte, at en tredje køber kan udnytte forkøbsretten (f.eks. til byens boligejendomsselskaber) og at købsprisen fastsattes til markedsværdien, hvis købsprisen er højere end markedsværdien. 

Det er netop en eventuel nedsættelse af købsprisen, som skaber stor uro hos dem, som har investeret i fast ejendom i Berlin og som nu får det indtryk, at de har investeret penge i en bananrepublik, hvor de kan eksproprieres efter statens forgodtbefindende.

Men for det første er sælgeren berettiget til at træde tilbage fra handlen, hvis kommunalforvaltningen udnytter forkøbsretten til en lavere pris. 

Og for det andet er det selvfølgelig muligt at gøre indsigelse mod udnyttelsen af forkøbsretten. Der foreligger endnu ikke nogen retslig afgørelse af, om Berlins nye retspraksis iht. forkøbsretten overhovedet er retsgyldig. Der er en verserende retssag mod kommunalforvaltningen anlagt af Berlins bydel Tempelhof-Schöneberg, som forvaltningen har tabt i første instans ved landsretten i Berlin. Sagen ligger nu i ankeinstansen ved kammeradvokaten i Berlin. 

Det bliver spændende, hvordan det udvikler sig. Investorer skal i hvert fald være opmærksomme på forkøbsretten og tage hensyn til den ved salg eller køb af fast ejendom i Berlin.  

 

November 2017


Andersen Partners er et moderne advokatfirma, der leverer juridisk rådgivning af høj kvalitet inden for alle specialer. Andersen Partners har kontorer i Kolding, Odense, København, Hamborg og Flensborg og beskæftiger cirka 100 medarbejdere, hvoraf omkring 50 er jurister. Især har Andersen Partners store erfaringer med at løse opgaver af forskellig art for både tyske og danske klienter i danske-tyske retsforhold. For så vidt har Andersen Partners samlet sine juridiske og sproglige kompetencer i et tosproget team – German Desk, som beskæftiger både danske og tyske advokater. Således er en kompetent rådgivning uden sproglige barrierer sikret. Andersen Partners er vores partner i Hamborg med fokus på etablering, handels- og selskabsret, ansættelsesret og IP.